Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã có sự phát triển rất nhanh chóng, góp phần đáp ứng các nhu cầu về nhà ở cũng như bất động sản phục vụ sản xuất, kinh doanh. Nhiều dự án chung cư đã được đầu tư xây dựng ở các thành phố lớn và đang có xu hướng chiếm tỷ lệ ngày càng cao trong quá trình phát triển nhà ở. Bên cạnh thị trường nhà ở, các loại bất động sản thương mại, dịch vụ, bất động sản đa năng như condotel, biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel),… cũng thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư với mức lợi nhuận vô cùng hấp dẫn. Tuy nhiên, sự bùng nổ quá nhanh chóng của các loại hình bất động sản này đã khiến cho khung pháp lý điều chỉnh không thể theo kịp, tạo nên nhiều khoảng trống, thiếu sự quản lý một cách minh bạch, gây rủi ro cho khách hàng cũng như đe dọa đến sự ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh đó, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh tổ chức hội thảo khoa học với chủ đề “Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ” vào sáng thứ Năm, ngày 16 tháng 7 năm 2020, tại Trường Đại học Luật TP. HCM, 02 Nguyễn Tất Thành, Phường 12, Quận 4, Tp. HCM.
Hội thảo có sự tham gia của đông đảo khách mời là các nhà khoa học, các nhà quản lý, các chuyên gia hoạt động thực tiễn trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, về phía khách mời có Luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hồ Chí Minh; Bà Lê Thị Hải Châu – Phó Tổng giám đốc phụ trách phía Nam, Công ty Cổ Phần Tập đoàn MIKGroup Việt Nam; Bà Nguyễn Thị Thủy Vũ - Thẩm phán cao cấp, Tòa án cấp cao TP.HCM; PGS.TS Bùi Anh Thủy - Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Văn Lang (nguyên Hiệu trưởng Trường Đại học Lao động xã hội) cùng các đại biểu đến từ các cơ sở đào tạo luật, các văn phòng luật sư, chi hội luật gia các quận huyện, các phòng, văn phòng công chứng, đại diện các ngân hàng và các sàn giao dịch bất động sản.
Về phía Trường Đại học Luật TPHCM có sự hiện diện của PGS, TS. Trần Hoàng Hải - Phó Hiệu trưởng phụ trách Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh – Trưởng Ban tổ chức hội thảo; PGS, TS. Bùi Xuân Hải - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, Phó Ban tổ chức hội thảo; PGS, TS. Hà Thị Thanh Bình - Trưởng Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, thành viên Ban tổ chức hội thảo; và đại diện các giảng viên là lãnh đạo của các Khoa trong nhà trường, các giảng viên, các nghiên cứu sinh, học viên cao học và sinh viên Trường Đại học Luật TP.HCM. Hội thảo cũng thu hút được sự quan tâm từ các cơ quan thông tấn báo chí đến đưa tin như Báo Tuổi trẻ, Báo Thanh niên, Báo pháp luật TPHCM, Báo Sài Gòn Giải phóng, Báo Người lao động, Tạp chí Người Đô thị, Báo Công lý, Thông tấn xã Việt Nam, VOV giao thông.
Phát biểu khai mạc hội thảo, PGS, TS. Trần Hoàng Hải nhận định kinh doanh bất động sản, đặc biệt là nhà chung cư là vấn đề rất phổ biến, được nhiều người quan tâm vì liên quan đến đời sống của mỗi con người. Trong thời gian gần đây, pháp luật về kinh doanh bất động sản tồn tại rất nhiều vấn đề như diện tích tối thiểu của chung cư thương mại, trách nhiệm dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH), khung pháp lý cho các bất động sản đa năng như condotel, officetel,… Mọi sự thay đổi của pháp luật trong lĩnh vực này sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường, đến cuộc sống, nền kinh tế, tài chính nói chung. Với chủ đề rất nóng, có tính thời sự và gần gũi với đời sống, nên rất nhiều học giả, nhà nghiên cứu, những người làm thực tiễn trong mảng pháp luật về kinh doanh bất động sản đã tham gia đăng ký viết bài, nêu lên những vướng mắc, bất cập của pháp luật. Hội thảo đã nhận được 33 tham luận của các tác giả trong và ngoài trường gửi về, trong đó 23 bài viết có chất lượng được Ban Chuyên môn Hội thảo thẩm định, phản biện kỹ lưỡng và lựa chọn để in trong Kỷ yếu hội thảo. Sau hội thảo, các bài viết có chất lượng sẽ được biên tập lại để in sách có chỉ số ISBN, góp phần đưa các kết quả nghiên cứu của các tác giả đến gần hơn với bạn đọc. Đồng thời, qua các trao đổi tại Hội thảo, Ban Tổ chức sẽ có sự ghi nhận để có những kiến nghị đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về kinh doanh các loại hình chung cư, bất động sản thương mại, dịch vụ.
Hội thảo bao gồm 02 phiên với 06 tham luận được trình bày:
Trong phiên thứ nhất, chủ tọa Hội thảo bao gồm: PGS, TS. Trần Hoàng Hải, PGS, TS. Bùi Xuân Hải, TS. Phạm Văn Võ và Luật sư Nguyễn Văn Hậu. Mở đầu phiên thứ nhất, TS. Nguyễn Xuân Quang, Khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật TP.HCM trình bày tham luận Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà chung cư, viết cùng với ThS. Trần Ngọc Tuấn - Founder TH.law Channel. Các tác giả đã chỉ ra hai vấn đề: Một là vấn đề đặt cọc giữ chỗ: pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư (CĐT) huy động vốn sau khi đã hoàn thành xong hạ tầng và phải có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đủ điều kiện để bán, nhưng CĐT lại huy động vốn dưới hình thức đặt cọc giữ chỗ. Nhóm tác giả cho rằng việc đặt cọc là nhu cầu của bên bán nhằm thăm dò thị trường để có kế hoạch, chiến lược kinh doanh, và người mua nhà cũng có nhu cầu đặt cọc để mua được căn nhà như ý. Các nước trên thế giới có quy định về đặt cọc giữ chỗ nhưng có khống chế lượng tiền đặt cọc để hạn chế lạm dụng để huy động vốn. Vì vậy, tham luận kiến nghị pháp luật không nên cấm hành vi đặt cọc này, tuy nhiên, giới hạn mức đặt cọc và giám sát khoản đặt cọc là những giải pháp cần thiết nhằm hạn chế các rủi ro pháp lý cho người mua và tránh hành vi gian lận, lạm dụng của chủ đầu tư. Hai là thực trạng các doanh nghiệp lách luật để huy động vốn 100% bằng hình thức chiết khấu, sau đó yêu cầu bên mua ký thỏa thuận sửa đổi hợp đồng cho phù hợp với phần đã chiết khấu, còn đối với phần tiền thu vượt 70% khi chưa giao nhà hay quá 95% khi chưa giao giấy chứng nhận (GCN), bên bán yêu cầu bên mua ký một hợp đồng với nội dung, bên mua căn hộ cho bên bán vay số tiền nói trên với lãi suất thấp nhưng thực tế bên vay không trả lãi vì đã được chiết khấu. Như vậy, các doanh nghiệp đã huy động vốn 100%, làm xáo trộn thị trường, kinh doanh không lành mạnh. Vì vậy, cần có chế tài thật nghiêm khắc để đảm bảo kinh doanh, cạnh tranh lành mạnh.
Tiếp theo Hội thảo là tham luận Bàn về trách nhiệm dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại của ThS. Ngô Gia Hoàng - Khoa Luật Thương mại – Đại học TP. Hồ Chí Minh. Tham luận chỉ ra 3 vướng mắc, bất cập liên quan đến quy định về trách nhiệm của CĐT dự án nhà ở thương mại trong việc dành quỹ đất để xây dựng NƠXH: Một là, bất cập trong việc xác định dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội; Hai là, cách thức xác định quỹ đất 20% chưa rõ ràng; và Ba là, bất cập trong việc thực hiện các phương án thay thế cho nghĩa vụ dành quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại. Qua đó, tác giả đề xuất không nên quy định một cứng nhắc, bắt buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH trong mọi dự án nhà ở thương mại căn cứ vào loại đô thị hay quy mô sử dụng đất của dự án như quy định hiện hành. Thay vào đó, nên tạo cơ chế linh hoạt hơn, cho phép tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể lựa chọn các phương án tương tự như trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha (dành quỹ đất, bàn giao quỹ nhà, hoặc nộp tiền thay thế). Trường hợp pháp luật cho phép chủ đầu tư được lựa chọn các phương án thay thế khác như bàn giao bằng quỹ nhà, nộp tiền,… thì cần có sự hướng dẫn chi tiết cách tính, đảm bảo công bằng và hướng đến mục tiêu tăng thêm nguồn lực đa dạng (về đất, về nhà, về tài chính) cho xây dựng NƠXH.
Kết thúc Phiên thứ nhất là tham luận Pháp luật về huy động vốn bằng hình thức thu tiền trả trước của người mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của nhóm tác giả Ths. Trần Linh Huân - Khoa luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, và Nguyễn Thị Hồng Thắm. Bài viết đưa ra 4 bất cập liên quan đến các vấn đề: Thứ nhất, CĐT huy động vốn khi nhà ở chưa đủ điều kiện huy động vốn; Thứ hai, hình thức hợp đồng huy động vốn chưa đúng quy định pháp luật; Thứ ba, huy động vốn vượt quá giá trị hợp đồng; và Thứ tư, chế tài xử lý vi phạm chưa đủ sức răn đe. Nhóm tác giả kiến nghị cần nâng mức phạt vi phạm lên tương xứng đối với hành vi huy động vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết. Các cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh về hoạt động huy động vốn nói chung và hoạt động huy động vốn dưới hình thức thu tiền trả trước của khách hàng thông qua việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng để tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc an toàn cho quá trình áp dụng. Bên cạnh đó, bản thân các chủ dự án đầu tư cần phải tự nâng cao năng lực tài chính, năng lực cạnh tranh và trình độ chuyên môn để có thể đứng vững trên thị trường đồng thời phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về huy động vốn trên cơ sở đảm bảo tính công khai, minh bạch. Cuối cùng, đối với người mua nhà ở để tự bảo vệ được quyền lợi của mình đòi hỏi bản thân phải tự tìm hiểu các quy định pháp luật về nhà ở đặc biệt là các quy định về điều kiện huy động vốn dưới hình thức thu tiền trước của khách hàng thông qua việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Sau khi nghe các tác giả lần lượt trình bày, Hội thảo bắt đầu thảo luận về các vấn đề nêu ra trong 03 tham luận. Vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm nhất là việc ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh có vi phạm quy định của pháp luật hay không. TS. Phạm Văn Võ đặt vấn đề theo quy định tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định không được áp dụng bất kỳ một hình thức huy động vốn nào khác ngoài các hình thức tại khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở. Vậy có được phép ký kết hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ mua nhà hay không? Theo PGS, TS. Hà Thị Thanh Bình thì hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ không vi phạm pháp luật, vì đây chỉ là biện phảm bảo đảm giao dịch dân dự theo quy định của BLDS, nhằm 2 mục đích là bảo đảm giao kết hợp đồng và bảo đảm thực hiện hợp đồng. Việc đặt cọc là để giữ chỗ, còn khi nào CĐT đảm bảo điều kiện theo quy định của pháp luật thì mới thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, tiền đặt cọc chứ không phải thanh toán tiền mua nhà, nên không quy phạm vi định tại khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở và Điều 19 Nghị định 99/2015, vì đó là quy định đối với hình thức huy động vốn của các tổ chức, cá nhân khác chứ không phải huy động vốn từ người mua nhà. Tuy nhiên, kẽ hở của pháp luật là không quy định đặt cọc bao nhiêu mà tùy các bên thỏa thuận. Đồng quan điểm, TS. Lưu Quốc Thái, giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM cho rằng đặt cọc giữ chỗ không phải hình thức huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, không vi phạm quy định pháp luật. Điều 19 Nghị định 99/2015 chỉ cấm CĐT nhà ở thương mại ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để nhận chấp nhận quyền ưu tiên mua nhà,… chứ không cấm đặt cọc giữ chỗ. Trong khi đó, PGS, TS. Lê Minh Hùng –khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật TP.HCM, cho rằng không phải hình thức đặt cọc nào cũng chấp nhận được, đây là một hình thức trá hình để huy động vốn, gây thiệt hại cho người tiêu dùng. Một điểm nữa là trong mua bán BĐS thì quan trọng nhất là điều kiện đưa BĐS vào kinh doanh, nếu CĐT đặt cọc vô hạn, không có điểm dừng thì tất cả các giao dịch sẽ chuyển sang dạng này hết. Vì vậy cần kiểm soát đặt cọc, cần có tiêu chuẩn cho đặt cọc, ít nhất là điều kiện tồn tại của dự án một cách hợp pháp, hoặc có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,… nếu không kiểm soát thì rất rủi ro. Một số đại biểu khác tham dự hội thảo cũng cho rằng nhu cầu đặt cọc là nhu cầu thực, người mua sẵn sàng đặt cọc để giữ chỗ. Khung pháp lý là có nhưng thực tiễn áp dụng, hướng tiếp cận không phù hợp với thực tiễn. Giai đoạn chuẩn bị dự án rất quan trọng, CĐT muốn đặt cọc để thăm dò thị trường, nắm bắt sức mua. Do đó, pháp luật cần quy định mức tiền đặt cọc hợp lý để vừa bảo vệ người mua, vừa bảo đảm quyền lợi CĐT. Mặt khác, Điều 69 Luật Nhà ở không có nguồn vốn huy động để phát triển nhà ở có tiền đặt cọc, do đó nếu CĐT dùng tiền đặt cọc để trả cho việc thi công dự án là sai. Tiền đặt cọc phải đặt ở một tài khoản riêng, rõ ràng do 2 bên cam kết với nhau, không sử dụng vào việc thi công dự án.
Ở góc độ khác, Bà Lê Thị Hải Châu – Phó Tổng giám đốc phụ trách phía Nam, Công ty Cổ Phần Tập đoàn MIKGroup Việt Nam nêu lên là tỷ lệ đặt cọc hiện nay không có giới hạn, vì vậy có thể đặt cọc 100%. Tuy nhiên, Cơ quan thuế, Kiểm toán nhà nước lại viện dẫn Thông tư số 78/2018/TT-BTC về thuế thu nhập doanh nghiệp để áp thuế đối với những doanh thu từ hoạt động kinh doanh BĐS trong hợp đồng chuyển nhượng BĐS mà có nguồn thu khác có liên quan, thì vận dụng để thu thuế TNDN tại thời điểm có xác nhận chi phí đầu vào, coi đây là hợp đồng chuyển nhượng BĐS chứ không phải là hợp đồng đặt cọc nữa. Trong thực tế có những CĐT đặt cọc với tỷ lệ quá cao bằng với giá trị hợp đồng, gây bất ổn cho thị trường, dẫn đến tranh chấp khi BĐS không được bàn giao cho bên mua như cam kết.
Về vấn đề bảo vệ quyền lợi của người mua trước những hành vi lách luật của chủ đầu tư dự án nhà ở, đặc biệt là vấn đề thanh toán, PGS, TS. Hà Thị Thanh Bình nêu thực trạng CĐT đưa ngân hàng tham gia, ngân hàng cho người mua nhà vay và giải ngân trực tiếp cho CĐT, theo đó ngân hàng thỏa thuận với người mua nhà cho vay đến 95% giá trị hợp đồng, có chiết khấu và ngân hàng giải ngân cho CĐT theo hợp đồng vay, vẫn phù hợp với quy định pháp luật. Vậy nếu hành vi này không vi phạm thì cần sửa luật như thế nào để đảm bảo hiệu quả thực thi của Luật Nhà ở và nghị định hướng dẫn liên quan đến vấn đề huy động vốn. Ngoài ra, liên quan đến bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, CĐT đưa vào hợp đồng mua bán điều khoản là khách hàng phải đóng phí bảo lãnh nếu như muốn có thư bảo lãnh riêng của ngân hàng, mặc dù về nguyên tắc phí bảo lãnh là CĐT trả. Như vậy, các bên có thể thỏa thuận thanh toán tiền phí bảo lãnh ngân hàng cho người mua hay không? Theo quan điểm của PGS, TS. Hà Thị Thanh Bình là BLDS không cấm nên các bên có thể thỏa thuận. Về vấn đề này, TS. Lưu Quốc Thái cho rằng chúng ta chỉ hướng đến việc hoàn thiện pháp luật một cách tuyệt đối để bảo vệ lợi ích của khách hàng, trong khi người mua nhà không muốn bảo vệ chính mình, nhiều người mua nhà là người đầu cơ, bất chấp tất cả để mua nhà mà không tham vấn ý kiến của luật sư hay tìm hiểu pháp luật trước, chỉ tin lời của cò… Vì vậy, người mua nhà cần chủ động bảo vệ mình, nói không với các giao dịch bất hợp pháp. Không đồng tình với quan điểm người tiêu dùng phải tự bảo vệ mình, PGS.TS Bùi Xuân Hải cho rằng thực tế thì các doanh nghiệp BĐS có nhiều cách khiến người tiêu dùng mua BĐS, lách luật để huy động vốn,… nhưng nếu nói người mua nhà phải tự tìm hiểu luật thì cũng không ổn vì pháp luật và nhà nước phải bảo vệ cho bên yếu thế, những người thiếu thông tin; Luật cần phải quy định điều kiện được bán, các công ty BĐS được làm những gì… Phóng viên Báo Tuổi trẻ đến đưa tin cũng nêu ý kiến cá nhân cho rằng người mua thường ở thế yếu, và khung pháp lý để bảo vệ người mua là không thiếu, người mua vẫn có nhiều kênh thông tin riêng chứ không hẳn là mua bán quá dễ, nhưng do CĐT có nhiều chiêu quảng cáo để khiến người mua đăng ký mua mà không tìm hiểu kỹ.
Về vấn đề dành quỹ đất xây dựng NƠXH, đa số các ý kiến thảo luận đều thống nhất rằng quy định của pháp luật hiện hành là không khả thi. Theo LS. Nguyễn Văn Phong - Trung tâm tư vấn pháp luật, Hội luật gia Quận 8, thì tiêu chuẩn sống của các đối tượng được hưởng chính sách NƠXH hoàn toàn khác biệt, do đó người có thu nhập cao mua nhà ở thương mại thường không muốn ở chung với người có thu nhập thấp. Quy định bắt buộc CĐT phải dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng NƠXH hoàn toàn không khả thi, mà nên chăng cần quy định các dự án cao cấp với giá trị gia tăng nhiều hơn thì CĐT có thể đóng góp hơn giá trị 20% quỹ đất, khuyến khích các CĐT tìm vị trí khác để thực hiện dự án NƠXH riêng, tránh nhập nhằng tình trạng người nhà giàu, nhà nghèo sống chung với nhau. Bà Lê Thị Hải Châu nhận định với những dự án 10 ha đối với CĐT là rất nhỏ, với hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng đối với nhà ở hiện nay thì 20% quỹ đất dành cho NƠXH sẽ có diện tích sử dụng, diện tích xây dựng là rất nhỏ. Ngoài ra, phần diện tích này có được coi là một tiểu dự án độc lập hay không, thì luật không nói rõ. Vì nếu coi đây là một tiểu dự án độc lập thì phải có cây xanh, hạ tầng, điện nước, giao thông,…và các quy chuẩn khác như một dự án độc lập. Ngược lại, nếu nằm trong dự án nhà ở thương mại giao cho CĐT thì phần diện tích này sẽ thừa hưởng tất cả cơ sở hạ tầng điện nước, giao thông,… Chưa kế đến vấn đề quản lý, vận hành NƠXH là nhà chung cư sau đó sẽ như thế nào vì những người thuộc đối tượng hưởng chính sách NƠXH thì sinh hoạt không giống như các đối tượng có thể chi trả chi phí vận hành hàng tháng, làm cho khu dân cư đó không theo chuẩn mực ban đầu khi CĐT rao bán ra thị trường;
Ngoài các vấn đề được đề cập trong 03 tham luận ở Phiên thứ nhất, nhiều đại biểu còn chỉ ra các vướng mắc, bất cập khác cần được thảo luận thêm trong Hội thảo. Luật sư Nguyễn Văn Hậu cung cấp nhiều thông tin cho thấy trong năm 2019, các doanh nghiệp BĐS gặp rất nhiều khó khăn, thách thức. Các số liệu thống kê cho thấy các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quản lý đô thị,… chưa có sự thống nhất. Nhiều dự án đang trong quá trình thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, điều tra ra soát lại các thủ tục pháp lý,…. Liên quan đến nhà chung cư, Luật sư Hậu chỉ ra những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp gồm: 1 là, chậm tổ chức HNnhà chung cư; 2 là, chậm bàn giao quỹ bảo trì; 3 là, xác định diện tích chung riêng; 4 là, vấn đề thu chi tài chính; 5 là, giá dịch vụ cho nhà chung cư; 6 là, không thống nhất trong lựa chọn đơn vị quản lý vận hành; 7 là, vấn đề cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 8 là, chất lượng công trình không đúng cam kết; 9 là, vấn đề condotel. PGS.TS Lê Minh Hùng cho rằng Hội thảo cần thảo luận thêm về vấn đề quyền sở hữu chung, quyền sở hữu riêng trong nhà chung cư, về chỗ để xe trong nhà chung cư (quyền sở hữu, trả tiền mua chỗ để xe thế nào, vấn đề cấp GCN…), phí bảo trì, cấp GCN cho cư dân,… Tuy nhiên, theo TS. Lưu Quốc Thái thì những vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư không thuộc phạm vi hội thảo, mà cần tập trung bàn về vấn đề kinh doanh nhà chung cư và BĐS thương mại, dịch vụ.
Ngoài ra, LS. Nguyễn Văn Phong chỉ ra thực trạng nhiều dự án chung cư khi triển khai xây dựng và bàn giao thì khác hoàn toàn so với quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư ban đầu do có quá trình thực hiện có nhiều sự điều chỉnh về diện tích, về quy hoạch,… khiến dự án bị biến tướng không giống như ban đầu mà người mua mong muốn. Mặt khác, ngoài vấn đề đặt cọc thì các nhà ĐT tìm cách lách quy định về huy động vốn bằng cách giao cho sàn giao dịch bất động sản độc quyền, ký hợp đồng cung cấp thông tin có giá 50 triệu đồng, và số tiền này sẽ chuyển qua đặt cọc khi mua bán. Khách hàng bị thiệt thòi vì không có đủ thông tin nên đề nghị xây dựng khung pháp lý CĐT phải cung cấp thông tin đầy đủ cho khách hàng, nếu CĐT không cung cấp thông tin mà sản phẩm giao cho khách hàng phát sinh tranh chấp và khách hành viện dẫn là do CĐT không cung cấp đủ thông tin thì trách nhiệm thuộc về CĐT. Tuy nhiên, theo TS. Phạm Văn Võ thì khung pháp lý về nhà chung cư là tương đối đầy đủ nhưng thiếu tính khả thi, tính hợp lý. Ví dụ, Điều 6 LKDBĐS đã có quy định về nội dung, hình thức công khai thông tin của CĐT, hoặc vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư thì trong quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng có quy định.
Một vấn đề khác cũng được dư luận rất quan tâm, liên quan đến nguyên nhân các dự án nhà ở hiện nay bị ách tắc được TS. Lưu Quốc Thái chỉ ra, đó là vấn đề lựa chọn CĐT dự án nhà ở. Thực tế, nguồn cung nhà ở TM đang bị giảm sút ở TP.HCM chủ yếu là do ách tắc về pháp lý, vì phần lớn các dự án nhà ở TM tại TP.HCM được thực hiện theo hình thức chỉ định CĐT, có nghĩa là CĐT nhận chuyển nhượng QSDĐ nằm trong quy hoạch phát triển NƠTM sau đó xin chấp nhận CĐT và xin chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, điểm vướng là theo Điều 22 Luật Nhà ở hiện hành quy định người sử dụng đất muốn công nhận là CĐT dự án NƠTM theo hình thức chỉ định (hiện nay Luật Đầu tư 2020 đã bỏ thuật ngữ “chỉ định” và thay bằng thuật ngữ “chấp nhận nhà đầu tư”) phải có đất ở hợp pháp. Thực tế, phần lớn diện tích đất mà CĐT nhận chuyển nhượng là đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp khác, không hoàn toàn là đất ở. Vấn đề này Luật Đầu tư 2020 đã giải quyết, theo đó sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở: “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.” Một vấn đề còn vướng nữa là “đất xen cài”, chủ yếu là đất công nằm xen kẽ trong phần đất CĐT nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án NƠTM. Phần diện tích đất công này quá nhỏ, CĐT muốn xác lập QSDĐ thực hiện dự án thì phải xin nhà nước giao đất, nhưng theo Luật Đất đai thì đất thực hiện dự án NƠTM muốn được nhà nước giao thì phải đấu giá QSDĐ, không được phép chỉ định, tuy nhiên bất cập là muốn đấu giá thì phải đủ chỉ tiêu hình thành một dự án, mà phần đất công này quá nhỏ không thể đấu giá, pháp luật hiện hành chưa giải quyết được điều này.
Sau phần thảo luận hết sức sôi nổi với nhiều quan điểm khác nhau, Hội thảo nghỉ giải lao và bước vào Phiên thứ hai với sự chủ trì của chủ tọa đàm bao gồm PGS, TS. Hà Thị Thanh Bình; TS. Phạm Văn Võ và Bà Lê Thị Hải Châu. Mở đầu Phiên thứ hai, TS. Đặng Anh Quân - Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh trình bày tham luận Bàn về tính pháp lý của kinh doanh căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng. Tham luận nêu lên tính pháp lý của kinh doanh căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng trong sự tương quan với dự án chung cư, dự án văn phòng, bao gồm các vấn đề như: Về ngành nghề kinh doanh; Về chế độ sử dụng đất; Về điều kiện đưa căn hộ vào kinh doanh; Về quy chuẩn kỹ thuật và quản lý, sử dụng căn hộ. Tham luận cũng chỉ ra những vấn đề pháp lý người mua cần lưu tâm như vấn đề cấp giấy chứng nhận, khả năng được chuyển đổi từ căn hộ văn phòng hoặc căn hộ du lịch thành căn hộ chung cư, việc bán căn hộ dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho chủ thể khác có nhu cầu, sự không rõ ràng trong quản lý, sử dụng căn hộ; không rạch ròi giữa phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng…
Tiếp theo, tác giả Trương Văn Quyền thay mặt nhóm tác giả trình bày tham luận Một số bất cập trong quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản, viết chung với TS. Võ Trung Tín - Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh. Nhóm tác gỉa đã khái quát các quy định chuyển nhượng dự án bất động sản, và chỉ ra những bất cập trong quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản, gồm: Sự không thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan; Bất cập về chuyển nhượng một phần dự án và chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản; Vấn đề bảo vệ bên thứ ba trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chưa được đảm bảo; Bất cập giữa hình thức mua bán sáp nhập để sở hữu vốn công ty qua đó sở hữu dự án và chuyển nhượng dự án bất động sản.
Kết thúc Phiên thứ ba là tham luận Chính sách thuế trong mối tương quan với hoạt động kinh doanh bất động sản của nhóm tác giả TS. Phan Phương Nam - Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, và ThS. Bùi Trang Kim Yến - Chi cục thuế Quận 2. Tác giả Bùi Trang Kim Yến thay mặt nhóm tác giả trình bày tham luận chỉ ra tác động của chính sách thuế đến hành vi kinh tế của doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản, đến hành vi kinh tế của khách hàng, nhà đầu tư, từ đó đưa ra các kiến nghị để hoàn thiện pháp luật như Chính phủ cần đưa ra nhiều biện pháp hỗ trợ về thuế hơn nữa như kéo dài thời gian gia hạn nộp thuế từ 05 tháng lên một năm theo đề xuất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; cần giải quyết sự mâu thuẫn giữa pháp luật thuế và Luật Nhà ở trong việc quy định về ưu đãi thuế đối với hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội theo đúng tinh thần của Luật Nhà ở; cần xây dựng lộ trình điều tiết thu nhập từ kinh doanh bất động sản theo mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi; pháp luật cần có những quy định quy định cụ thể về việc xử lý các quy định sai làm ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; cần quy định nghĩa vụ thanh toán qua ngân hàng của cá nhân khi tham gia vào giao dịch bất động sản, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức hành nghề công chứng trong việc cung cấp thông tin cho cơ quan thuế.
Trong phần thảo luận của Phiên thứ hai, Hội thảo dành nhiều thời gian trong việc nêu quan điểm, ý kiến về khung pháp lý đối với việc kinh doanh căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng. Cụ thể:
Thứ nhất, về vấn đề cấp GCN cho người mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng: PGS, TS. Hà Thị Thanh Bình nêu thực tế đã có trường hợp GCN được cấp cho doanh nghiệp kinh doanh condotel, với loại đất là đất ở tại đô thị, mục đích sử dụng đất là xây dựng căn hộ du lịch, khách sạn và kết hợp TM-DV, có thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc là giao đất có thu tiền sử dụng đất, tuy nhiên có note là căn hộ khi bán cho người mua thì người mua đó được cấp GCN và thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài. Người mua không có đăng ký kinh doanh du lịch, khách sạn, và sau đó CĐT cũng không quản lý các căn hộ này để kinh doanh mà mỗi người mua tự cho bên trung gian thuê lại. Về vấn đề này, Bà Lê Thị Hải Châu cho rằng nếu là dự án căn hộ du lịch thì chỉ cấp GCN theo thời hạn của giấy chứng nhận đầu tư và kinh doanh bất động sản du lịch đó cũng có thời hạn theo GCN đầu tư, không thể cấp GCN riêng cấp cho từng cá nhân sở hữu lâu dài như nhà ở, đất ở. Hiện tượng như PGS, TS. Hà Thị Thanh Bình nêu chỉ là biến tướng của các CĐT và hiện nay các địa phương làm trong quá trình triển khai dự án, không thể có khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” vì Luật Đất đai không cho phép.
Luật sư Nguyễn Phước Vẹn – Văn phòng Luật sư Phú Nhân An – Chi nhánh Quận 4 nêu ý kiến tại các dự án chung cư hỗn hợp có các căn offitel, căn thương mại, dịch vụ thì hiện tại chưa được cấp GCN mặc dù hình thức sử dụng đất là được giao có thu tiền, mục đích sử dụng đất là đất ở. Vì vậy, cơ quan nhà nước nên cấp GCN cho các căn officetel này trong chung cư hỗn hợp với thời hạn lâu dài. Bên cạnh đó, Luật đất đai 2013 thì đối với đất TM, DV thì CĐT được cho thuê đất 50/70 năm, còn trước đây theo Luật Đất đai 2003 thì lại được nhà nước giao đất cũng với thời hạn 50/70 năm. Việc cấp GCN lâu dài, hoặc với mục đích là đất ở không hình thành đơn vị ở thì không phù hợp đối với quy định pháp luật. Còn theo TS. Phạm Văn Võ thì trường hợp địa phương cấp GCN như vậy là không đúng. Người mua condotel sẽ được cấp GCN theo hướng dẫn tại Công văn 703 của Bộ TN&MT, nhưng chỉ chứng nhận quyền sở hữu CTXD chứ không phải chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, còn có chứng nhận quyền sử dụng đất hay không thì công văn này chưa trả lời được, quyền sở hữu ở đây cũng là có thời hạn. Tuy nhiên, TP.HCM hiện nay chưa triển khai quy định này. Trong khi đó, TS. Ninh Thị Hiền cho rằng việc cấp GCN cho dự án condotel với mục đích sử dụng đất là đất ở xuất phát từ nguồn gốc đất là CĐT nhận chuyển nhượng đất ở của các cá nhân, tổ chức không kinh doanh (mà họ đã được cấp GCN là đất ở) và CĐT sau đó thực hiện dự án condotel trên diện tích đất ở này.
Thứ hai, về vấn đề chuyển đổi từ dự án condotel sang dự án chung cư, dự án nhà ở: TS. Phạm Văn Võ đặt vấn đề có nên thừa nhận condotel là nhà ở hay không? Có những dự án condotel không thực hiện được cam kết về lợi nhuận, CĐT yêu cầu người mua đóng thêm tiền để chuyển sang đất làm nhà ở, thì có nên làm như vậy? Theo TS. Ninh Thị Hiền thì theo Luật Nhà ở, đối với hình thức phát triển nhà ở thông qua dự án nhà ở của các doanh nghiệp bất động sản yêu cầu phải có cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội. Vì vậy, có thể đổi từ condotel qua nhà ở nhưng phải bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho phù hợp với khu dân cư. Tuy nhiên, theo TS. Phạm Văn Võ thì có trường hợp giao đất, cho thuê đất ở các hòn đảo, không có khu dân cư, chỉ có dự án condotel, không có cây xanh, công viên, trường học, nhà ở,… thì ai sẽ đầu tư các cơ sở này? Theo TS. Đặng Anh Quân, việc chuyển đổi mục đích từ condotel sang nhà ở theo Luật Đất đai là trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, và Luật Đất đai không quy định loại “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Thuật ngữ “đơn vị ở” có quy định trong pháp luật về quy chuẩn, quy hoạch xây dựng, theo đó để hình thành “đơn vị ở” phải đáp ứng điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, và đặt ra tiêu chí phải có trường học, bệnh viện với chỉ tiêu bao nhiêu m2/dân cư,… Như vậy các condotel, officetel thì có đáp ứng các tiêu chuẩn để chuyển sang đơn vị ở hay chưa, không đơn giản muốn chuyển là chuyển được, cần phải cân nhắc vì có thể phá vỡ quy hoạch nhà ở, quy hoạch du lịch.
Thứ ba, về vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ văn phòng, căn hộ du lịch, có hai quan điểm trái chiều. Theo ông Vinh, đến từ Phòng công chứng số 1 TP.HCM, thì hiện nay đang thiếu quy định liên quan đến chuyển nhượng HĐMB căn hộ lưu trú, căn hộ officetel hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, ông Vinh cho rằng pháp luật không quy định không có nghĩa là cấm, mà có thể vận dụng việc quyển giao quyền và nghĩa vụ để cho phép các bên chuyển nhượng hợp đồng. Ngược lại, TS. Đặng Anh Quân thì nhận định pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải là nhà ở thì người mua căn hộ văn phòng, căn hộ du lịch hình thành trong tương lai không được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho chủ thể khác. Tác giả chứng minh cho nhận định này dựa trên cách thức áp dụng pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản là công dân chỉ được làm những gì pháp luật cho phép, vì đất đai là thuộc sở hữu của nhà nước, người dân chỉ có quyền sử dụng đất, do đó chủ sở hữu cho người dân quyền gì thì họ chỉ được làm theo những điều mà nhà nước có quy định. Ngoài ra, Nghị định 99/2015 có quy định rõ những giao dịch nhà ở nào không đúng với Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015 là vô hiệu.
Ngoài những vấn đề trên, các đại biểu cũng đưa ra kiến nghị để giúp hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch có hiệu quả hơn. Theo Ông Nguyễn Lam Phương Lâm thì không nên bóc tách hoạt động kinh doanh condotel thành 2 mảng riêng biệt là kinh doanh bất động sản và kinh doanh du lịch. Kinh doanh condotel là hoạt động đặc thù, liên quan đến du lịch nên không coi là kinh doanh bất động sản bình thường, cũng không coi là hoạt động du lịch riêng, mà phải đi kèm với nhau. Ở Việt Nam hiện nay chủ yếu là bán condotel và cam kết lợi nhuận, và người mua chỉ quan tâm đến mức lợi nhuận cam kết. Nếu coi hoạt động kinh doanh condotel hoàn chỉnh thì phải gắn với hoạt động vận hành về sau và hiệu quả kinh doanh căn hộ condotel, đó mới là giá trị thực sự. Hoạt động quản lý vận hành và kinh doanh khai thác condotel là một chuỗi và phải đi liền với hoạt động bán condotel ban đầu, khi đó người mua sẽ không còn quá bận tâm với lợi nhuận cam kết ban đầu. Công văn 703 của Bộ TN&MT là một bước khởi đầu tốt, khẳng định việc phải trả các dự án condotel về đúng bản chất của căn hộ du lịch chứ không phải nhà ở,… Quan trọng nhất là cơ quan quản lý phải kiểm soát hoạt động kinh doanh condotel đi vào quy củ và phải minh bạch thông tin ngay từ đầu, đảm bảo cho nhà đầu tư hiểu được bản chất, tiềm năng của dự án để đầu tư.
Bàn về vấn đề chuyển nhượng dự án, Bà Lê Thị Hải Châu cho rằng trên thực tế pháp luật cho phép CĐT lựa chọn 2 hình thức thức là: (i) chuyển nhượng vốn góp trong công ty CĐT dự án, và người nhận chuyển nhượng vốn góp đó sẽ trở thành chủ doanh nghiệp để thực hiện dự án đó luôn. Với cách này thì thủ tục pháp lý sau đó rất đơn giản, người mua vốn góp sẽ tiếp nhận dự án và triển khai bình thường theo quy hoạch đã được phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch tùy theo nhu cầu mà CĐT mới muốn triển khai; (ii) chuyển nhượng 1 phần/toàn bộ dự án như LĐT, Luật KDBĐS. Khi lựa chọn phương án (i) thì dự án thường chưa triển khai nhiều quá trình đầu tư xây dựng, giá chuyển nhượng vốn góp thấp nên khi thanh toán giữa các cổ đông, các thành viên góp vốn với nhau sẽ đóng thuế TNCN thấp, nhưng khi vốn đầu tư đưa vào dự án nhiều hơn thì họ sẽ lựa chọn phương án (ii), cách này có ưu điểm là chi phí chuyển nhượng được tính vào chi phí của doanh nghiệp và được lợi về thuế. Tuy nhiên, pháp luật về chuyển nhượng dự án lại quy định phức tạp, phải thẩm định lại năng lực của bên nhận chuyển nhượng dự án, và nếu trước đó là thuê đất trả tiền hàng năm thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của UBND cấp tỉnh, đến bước lấy ý kiến của các sở ban ngành thì bắt buộc phải làm lại giá đất để thực hiện lại nghĩa vụ tài chính chuyển sang thuê đất trả tiền 1 lần.
Về chính sách thuế trong kinh doanh bất động sản, PGS, TS. Hà Thị Thanh Bình đồng tình với nhóm tác giả về việc cần xem xét khi cá nhân thực hiện giao dịch chuyển nhượng BĐS thì thuế thu nhập phải tính trên thu nhập, để xác định đúng bản chất của loại thuế này, chứ không tính trên giá trị giao dịch như hiện nay.
Sau phần thảo luận, PGS, TS. Hà Thị Thanh Bình - Trưởng Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh phát biểu kết luận và bế mạc Hội thảo. Thực tế hoạt động kinh doanh nhà chung cư, bất động sản thương mại, dịch vụ hiện nay còn rất nhiều vấn đề bất cập, thu hút sự quan tâm của nhiều người. Qua kết quả trao đổi tại Hội thảo, Ban Tổ chức sẽ lập bản kiến nghị các giải pháp để hoàn thiện pháp luật, bao gồm các vấn đề chính sau đây:
- Thứ nhất, về vấn đề đặt cọc trong bán nhà chung cư của chủ đầu tư dự án;
- Thứ hai, về hợp đồng mua bán nhà chung cư;
- Thứ ba, về việc thay đổi quy hoạch chi tiết của dự án nhà ở;
- Thứ tư, quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở;
- Thứ năm, quy định dành 20% quỹ đất cho NƠXH và tính không khả thi của nó;
- Thứ sáu, về thủ tục tiếp cận một số loại đất nằm xen cài trong quỹ đất thực hiện dự án;
- Thứ bảy, về chính sách thuế trong định hướng đầu tư đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp và nhà đầu tư nhỏ lẻ;
- Thứ tám, về khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng.
Hội thảo kết thúc lúc 12h05 cùng ngày./.
BAN TỔ CHỨC HỘI THẢO